Si può rivendere un immobile prima della consegna a Dubai?
Sì, con il nulla osta dello sviluppatore e la registrazione del passaggio. La Dubai Law No. 13 of 2008 disciplina il registro provvisorio in cui il contratto è annotato, e il trasferimento della posizione contrattuale va iscritto per essere opponibile.
Scritto da Avv. Massimo Romano, Avvocato penalista, iscritto all'Ordine degli Avvocati di Napoli n. 14553, patrocinante in Cassazione dal 23/10/2015. Assistenza a cittadini e imprese italiane negli Emirati Arabi Uniti.
Le condizioni
Il contratto originario deve consentire la cessione.
Lo sviluppatore rilascia un nulla osta formale.
È di regola richiesto il pagamento di una percentuale minima del prezzo.
La commissione di trasferimento è a carico delle parti.
La Dubai Law No. 13 of 2008 disciplina l'annotazione nel registro provvisorio.
L'operazione non registrata non produce effetti verso i terzi.
Le somme dovute allo sviluppatore vanno saldate prima.
La Dubai Law No. 13 of 2008 subordina l'opponibilità del passaggio all'annotazione nel registro provvisorio. Il nulla osta dello sviluppatore precede ogni accordo con il cessionario.
Il prezzo
Il corrispettivo comprende quanto già versato e il premio pattuito.
Il debito residuo verso lo sviluppatore passa al cessionario.
Il piano dei pagamenti residui va allegato all'accordo.
Il Dubai Land Department attesta il valore dichiarato.
Il Federal Decree-Law No. 20 of 2018 impone controlli sui pagamenti.
Il pagamento tracciato è condizione pratica dell'operazione.
Il prezzo dichiarato inferiore al reale espone entrambe le parti.
Il Federal Decree-Law No. 20 of 2018 impone la tracciabilità dei pagamenti rilevanti. Un prezzo dichiarato inferiore a quello reale espone entrambe le parti ai controlli bancari.
I rischi per chi acquista
Il cessionario subentra nella posizione con i suoi limiti.
Lo stato di avanzamento del progetto va verificato all'autorità.
Le somme già versate vanno confermate dallo sviluppatore.
La Real Estate Regulatory Agency consente la verifica del progetto.
Gli inadempimenti pregressi del cedente rilevano.
Il Federal Decree-Law No. 35 of 2022 regola la prova dei pagamenti.
La verifica documentale precede ogni versamento.
La Real Estate Regulatory Agency consente di verificare lo stato del progetto prima di subentrare. Le somme già versate vanno confermate per iscritto dallo sviluppatore, non dal cedente.
Gli errori frequenti
Concludere l'accordo prima del nulla osta dello sviluppatore.
Versare il premio senza la registrazione del passaggio.
Non verificare il debito residuo effettivo.
Ignorare le penali previste per il ritardo nei pagamenti.
Sottovalutare la commissione di trasferimento.
Il Federal Law No. 5 of 1985 disciplina la cessione del contratto.
L'accordo privato non registrato non protegge il cessionario.
Il Federal Law No. 5 of 1985 disciplina la cessione del contratto e i suoi effetti. Un accordo privato non registrato non protegge il cessionario verso lo sviluppatore né verso i terzi.
Altre domande su questo tema
Lo sviluppatore può rifiutare il nulla osta?
Può subordinarlo alle condizioni previste dal contratto, come il raggiungimento di una percentuale minima di pagamenti e il saldo di ogni arretrato. Un rifiuto arbitrario, in presenza di tutte le condizioni soddisfatte, è contestabile presso l'autorità di vigilanza.
Quanto costa il trasferimento?
Oltre alla commissione richiesta dallo sviluppatore, vanno considerati i diritti dovuti per l'annotazione nel registro. Sono voci che incidono in misura non trascurabile sul premio pattuito, quindi vanno quantificate prima di concordare il prezzo con il cessionario.
Cosa verifico prima di acquistare una posizione contrattuale?
Lo stato del progetto presso l'autorità di vigilanza, la conferma scritta dello sviluppatore sulle somme già versate e l'assenza di inadempimenti del cedente. Ogni versamento va fatto solo dopo aver ottenuto questi riscontri per iscritto.
Fonti
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Chi ha scritto questa pagina
Avv. Massimo Romano, Avvocato penalista. Assiste cittadini e imprese italiane nei procedimenti penali e nelle operazioni societarie che coinvolgono gli Emirati Arabi Uniti, con contatto diretto al numero indicato in ogni pagina.
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