Quali tutele ci sono nell'acquisto di immobili su progetto?

Il conto vincolato

La legge dell'emirato impone al promotore un conto dedicato al progetto, alimentato dai versamenti degli acquirenti e svincolato solo a fronte di avanzamenti certificati.

La verifica è semplice e decisiva: il bonifico deve indicare il conto del progetto, non un conto ordinario del venditore o dell'intermediario.

È il controllo che distingue una somma protetta da una somma esposta al rischio d'impresa del promotore.

La legge dell'emirato prevede inoltre che il promotore non possa disporre liberamente delle somme: gli svincoli sono collegati a stati di avanzamento verificati, e una quota resta trattenuta fino alla consegna e alla registrazione delle unità.

Il registro provvisorio

Le vendite su progetto vanno iscritte nel registro provvisorio tenuto dal Dubai Land Department: l'iscrizione rende l'acquisto opponibile e previene la doppia alienazione della stessa unità.

L'autorità di regolazione del settore immobiliare dell'emirato vigila sui promotori e sui progetti registrati: lo stato di un progetto è verificabile prima di firmare.

L'iscrizione nel registro provvisorio va chiesta entro i termini previsti dalla regolamentazione dell'emirato: è un adempimento del promotore, ma l'acquirente ha interesse a verificarne l'avvenuta esecuzione, perché protegge lui.

Il contratto del promotore

I modelli sono redatti nell'interesse di chi li propone: vanno letti con attenzione i rimedi per il ritardo nella consegna, le tolleranze sulle superfici e le condizioni di recesso.

Il nuovo codice civile, in vigore dal 1° giugno 2026, dà rilievo espresso agli obblighi informativi precontrattuali, che nelle vendite su progetto riguardano tempi, licenze e stato delle autorizzazioni.

Vanno lette anche le clausole sul piano dei pagamenti, che deve essere collegato agli stati di avanzamento e non a date fisse: un piano scollegato dal cantiere trasferisce il rischio finanziario sull'acquirente.

Se il progetto si ferma

I rimedi dipendono dallo stato del progetto e dalle decisioni dell'autorità di regolazione, che può disporre la cancellazione e la liquidazione delle posizioni.

In parallelo restano l'azione contrattuale e, se il contratto lo prevede, la via arbitrale ai sensi della Federal Law No. 6 of 2018.

Le somme versate fuori dal conto vincolato sono le più difficili da recuperare: la verifica va fatta al primo pagamento, non quando il cantiere si ferma.

Il nuovo codice civile, in vigore dal 1° giugno 2026, non sostituisce la regolamentazione speciale dell'emirato in materia immobiliare, ma fornisce la cornice generale su inadempimento, risoluzione e risarcimento del danno provato.