Di chi è ciò che viene costruito su un terreno altrui a Dubai?
Di regola appartiene al proprietario del suolo, salvo diverso titolo. Il Federal Law No. 5 of 1985 collega le opere al terreno su cui insistono, mentre il diritto di superficie riconosciuto dall'ordinamento dell'Emirato consente di separare la titolarità delle costruzioni da quella del fondo.
Scritto da Avv. Massimo Romano, Avvocato penalista, iscritto all'Ordine degli Avvocati di Napoli n. 14553, patrocinante in Cassazione dal 23/10/2015. Assistenza a cittadini e imprese italiane negli Emirati Arabi Uniti.
La regola generale
Il Federal Law No. 5 of 1985 attribuisce le opere al proprietario del suolo.
La regola opera salvo un titolo che disponga diversamente.
Il registro immobiliare è ciò che rende opponibile il titolo.
La Dubai Law No. 7 of 2006 subordina gli effetti all'iscrizione.
L'accordo verbale non produce effetti verso i terzi.
Il costruttore senza titolo si trova in posizione debole.
Il Federal Law No. 5 of 1985 attribuisce al proprietario del fondo quanto vi è stato edificato. La Dubai Law No. 7 of 2006 subordina l'opponibilità ai terzi all'iscrizione nel registro.
La buona fede del costruttore
Chi ha costruito ignorando l'altruità del suolo ha diritto a un indennizzo.
La misura tiene conto del valore delle opere o dell'incremento del fondo.
Il Federal Decree-Law No. 35 of 2022 regola la prova della buona fede.
Le autorizzazioni edilizie ottenute sono un elemento rilevante.
La tolleranza del proprietario incide sulla valutazione.
La mala fede espone alla rimozione delle opere a proprie spese.
Il Federal Decree-Law No. 35 of 2022 disciplina la prova della buona fede di chi ha costruito. Le autorizzazioni edilizie ottenute e la tolleranza del proprietario pesano nella valutazione.
I titoli per costruire su fondo altrui
Il diritto di superficie consente di edificare mantenendo la titolarità.
La durata e le condizioni vanno registrate.
Il Dubai Land Department cura l'iscrizione dei diritti sugli immobili.
La locazione di lungo periodo segue regole proprie.
La sorte delle opere alla scadenza va pattuita espressamente.
Il finanziamento bancario dipende dal titolo iscritto.
La Dubai Law No. 7 of 2006 consente l'iscrizione dei diritti che separano le opere dal suolo. La sorte delle costruzioni alla scadenza del titolo va pattuita in modo espresso.
Le controversie
La rivendicazione si propone davanti al giudice competente.
L'accertamento tecnico documenta lo stato dei luoghi.
Il Federal Decree-Law No. 42 of 2022 regola le misure urgenti.
La demolizione è la conseguenza più onerosa.
La composizione negoziata è quasi sempre preferibile.
La verifica del titolo prima di costruire evita l'intera vicenda.
Il Federal Decree-Law No. 42 of 2022 consente le misure urgenti e l'accertamento dello stato dei luoghi. La verifica del titolo prima di iniziare i lavori evita l'intera controversia.
Altre domande su questo tema
Ho costruito un ampliamento con il permesso del proprietario: è mio?
Il permesso verbale non trasferisce la proprietà delle opere, che seguono il suolo salvo un titolo iscritto che disponga diversamente. Quel consenso rileva però per escludere la mala fede e per fondare il diritto all'indennizzo, quindi conviene conservarne ogni traccia scritta.
Alla scadenza della locazione posso portare via quello che ho installato?
Dipende da cosa è stato installato e da cosa prevede il contratto: gli arredi rimovibili seguono il conduttore, le opere incorporate restano al fondo. La clausola sul ripristino dei luoghi è quella che in concreto determina chi paga la rimozione e chi trattiene il valore.
Il proprietario può chiedere la demolizione anni dopo?
Può agire, ma il tempo trascorso e la tolleranza dimostrata incidono sulla valutazione del giudice e sulla misura dell'indennizzo. Chi vuole evitare l'incertezza dovrebbe regolarizzare la posizione con un titolo iscritto, anziché confidare nella prolungata inerzia della controparte.
Fonti
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Chi ha scritto questa pagina
Avv. Massimo Romano, Avvocato penalista. Assiste cittadini e imprese italiane nei procedimenti penali e nelle operazioni societarie che coinvolgono gli Emirati Arabi Uniti, con contatto diretto al numero indicato in ogni pagina.
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