Operare nel settore immobiliare di Dubai

La licenza e il perimetro

L'intermediazione immobiliare rientra fra le attività che richiedono, oltre alla licenza commerciale, l'osservanza delle regole di settore dell'emirato.

Operare fuori dall'attività autorizzata è un'irregolarità che emerge nei controlli e nelle verifiche bancarie prima che nelle sanzioni.

I presupposti sono in come si richiede la licenza commerciale e le conseguenze in cosa rischia chi opera senza licenza.

Alcune attività richiedono approvazioni di autorità settoriali prima della licenza, con requisiti di qualificazione del personale e dei locali: vanno mappate all'inizio, perché condizionano anche la scelta della sede e i tempi di avvio.

Le società free zone che intendono operare nel mainland seguono la legge societaria federale per espressa previsione del Federal Decree-Law No. 20 of 2025: la struttura con cui presidiare il mercato immobiliare locale va scelta prima di avviare l'attività.

Le verifiche sulle unità

Titolarità, vincoli, ipoteche e collocazione in un'area in cui la proprietà piena è ammessa per i non cittadini si controllano presso il Dubai Land Department.

Vanno verificati anche gli arretrati di spese di gestione, che seguono l'unità e condizionano il trasferimento.

Il percorso è in fasi dell'acquisto immobiliare e in spese di gestione degli immobili.

Per gli immobili su progetto va verificata l'iscrizione dell'unità nel registro provvisorio e lo stato degli adempimenti verso il promotore, perché condizionano la cedibilità della posizione contrattuale prima ancora della consegna.

Per le unità già consegnate va verificata anche la corrispondenza fra quanto risulta dal titolo e lo stato di fatto: superfici, pertinenze e destinazione difforme sono contestazioni che emergono dopo il trasferimento, quando il rimedio è solo giudiziale.

Il venduto su progetto

La Dubai Law No. 8 of 2007 impone al promotore un conto vincolato dedicato al progetto, con svincoli per stati di avanzamento certificati.

L'unità va inoltre iscritta nel registro provvisorio tenuto dall'autorità dell'emirato: l'iscrizione rende l'acquisto opponibile e previene la doppia alienazione.

Il tema è in tutele nell'acquisto su progetto.

Il piano dei pagamenti deve essere collegato agli stati di avanzamento e non a date fisse: un calendario scollegato dal cantiere trasferisce il rischio finanziario sull'acquirente, che paga per lavorazioni non eseguite.

Il nuovo codice civile, in vigore dal 1° giugno 2026, ha reso espressi gli obblighi di informazione nella fase precontrattuale: nelle vendite su progetto riguardano tempi, licenze e stato delle autorizzazioni, e la reticenza su una circostanza nota rileva anche prima della conclusione del contratto. Per l'intermediario è un profilo autonomo di responsabilità, che si somma a quello del venditore e va coperto in contratto.

Incarichi e provvigioni

L'incarico va formalizzato per iscritto con durata, esclusiva e provvigione, indicando a quale evento è collegata: la firma del preliminare o il trasferimento.

Un incarico verbale è la causa più frequente di contestazioni sulla provvigione, ed è una controversia che si previene in dieci righe.

Il lato venditore è trattato in come si vende un immobile.

Va indicato anche cosa accade se una verifica dà esito negativo dopo la firma del preliminare: una condizione risolutiva espressa evita di dover discutere sulla restituzione del deposito quando il problema emerge.

Nelle compravendite fra privati assistite dall'agenzia conviene predisporre un elenco dei documenti necessari con i tempi di ciascuno: liberatorie, cancellazione dell'ipoteca, disponibilità dei fondi. È la parte che determina la data reale dell'appuntamento.

Locazioni

I contratti vanno registrati nel sistema dell'emirato: la registrazione è richiesta per il rilascio della licenza commerciale e per le pratiche di permesso disciplinate dal Federal Decree-Law No. 29 of 2021.

Gli aumenti del canone seguono criteri e parametri pubblicati dall'autorità, con termini di preavviso da rispettare.

Si vedano locazione commerciale e affittare casa a Dubai.

Le comunicazioni di aumento o di non rinnovo devono rispettare termini e forme previsti: una richiesta inviata fuori termine non produce effetti per il periodo successivo, e i parametri pubblicati dall'autorità vanno consultati alla data della comunicazione.

La registrazione del contratto di locazione è presupposto anche del rilascio e del rinnovo della licenza commerciale: senza di essa la catena si blocca a monte, prima ancora delle pratiche di permesso.

Contenzioso di settore

Le controversie locative passano dall'organismo dedicato dell'emirato, con procedura propria e documentazione in arabo.

Per le compravendite restano l'azione contrattuale e, se pattuita, la via arbitrale ai sensi della Federal Law No. 6 of 2018.

Le misure a tutela dei beni sono in azioni a tutela dei beni.

Nelle controversie locative la documentazione va prodotta in arabo: predisporre in anticipo traduzioni dei contratti e delle comunicazioni riduce i tempi di una procedura già rapida nella trattazione.

Per le controversie sulle compravendite valgono il contratto e il diritto civile oggi contenuto nel Federal Decree-Law No. 25 of 2025: la clausola sulla risoluzione delle controversie va scritta anche nei preliminari, perché è lì che nasce la maggior parte dei conflitti.

Il fascicolo di ogni operazione

Titolo di proprietà e visura aggiornata del Dubai Land Department, liberatoria dell'amministrazione dell'edificio, stato delle utenze.

Contratto preliminare con prezzo, termini, ripartizione della tassa di trasferimento del 4% e conseguenze dell'inadempimento.

Incarico di intermediazione scritto, con durata, esclusiva e provvigione collegata a un evento determinato.

Prova della provenienza dei fondi e documentazione bancaria per il trasferimento: le verifiche sull'origine del denaro sono la causa più frequente di appuntamenti saltati.